Il nuovo condomino è tenuto a pagare i debiti precedenti al suo ingresso nel condominio?

Il nuovo condomino è tenuto a pagare i debiti precedenti al suo ingresso nel condominio?

Pubblicato il: 01/04/2021

La Sesta Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12580/2020, ha avuto modo di precisare se un condomino sia o meno obbligato al pagamento pro-quota dei debiti del condominio verso terzi, i quali siano sorti in un momento precedente al suo ingresso nel condominio stesso.

La questione sottoposta all’esame dei giudici di legittimità era nata dopo che un avvocato aveva notificato un atto di precetto ad un condomino, a seguito dell’accoglimento di un precedente decreto ingiuntivo emesso, a carico del condominio, per l’attività svolta dal professionista tra il 2002 e il 2008. Il condomino proponeva, però, opposizione a detto precetto, sostenendo che egli non era tenuto al pagamento pro-quota del relativo debito condominiale, essendo esso sorto in un’epoca precedente all’acquisto del suo immobile, avvenuto nel 2013.

Nonostante l’iniziale accoglimento dell’opposizione al precetto, da parte del Tribunale, la stessa veniva, poi, rigettata dalla Corte d’Appello, la quale riformava interamente la sentenza di primo grado. La Corte territoriale, infatti, sulla premessa per cui l’art. 63 delle disp. att. c.c. avrebbe potuto operare solo nei rapporti tra condomino e condominio e non anche in quelli tra condomino e terzi creditori del condominio, aveva ritenuto che il condomino fosse obbligato nei confronti dell’avvocato in forza di quanto disposto dal terzo comma dell’art. 1104 del c.c., applicabile al condominio grazie al richiamo contenuto nell’art. 1139 del c.c. A sostegno della propria tesi, la Corte d’Appello adduceva, poi, l’esigenza pratica di non attribuire al terzo creditore l’onere di accertare chi fossero i componenti del condominio nel momento in cui era sorta la propria obbligazione.

Rimasto soccombente all’esito del giudizio d’appello, il condomino ricorreva dinanzi alla Corte di Cassazione, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1139 del c.c. e del comma 4 dell’art. 63 delle disp. att. c.c., posto che, a suo avviso, la Corte territoriale aveva errato nel ritenere che il cessionario di un’unità immobiliare di un fabbricato condominiale fosse obbligato a rispondere dei debiti del condominio verso terzi, anche nel caso in cui essi fossero sorti anteriormente al suo acquisto, sulla base dell’art. 1104 del c.c.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso.

Gli Ermellini hanno, innanzitutto, evidenziato come, quanto disposto dalla sentenza impugnata, contrasti con il tenore letterale dell’art. 1104 del c.c., il quale si riferisce ai “contributi” dovuti non versati. A loro avviso, infatti, equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un’unità condominiale, la nozione di “contributi” a quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione, contrasta con il canone ermeneutico, fissato dall'art. 12 delle preleggi, del “significato proprio delle parole”: il debito per contributi è, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.

La stessa giurisprudenza di legittimità ha, peraltro, già avuto modo di osservare che “la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e l’appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l'amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli. Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori” (Cass. Civ., SS.UU., n. 9148/2008; Cass. Civ., n. 1847/2018).


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