Locatore vende senza avvisare il conduttore: è ammesso risarcimento?

Pubblicato il: 16/05/2022

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10136 del 29 marzo 2022, ha affrontato il tema della violazione dell’obbligo di denuntiatio esistente in capo al locatore in caso di vendita dell’immobile locato, con particolare riferimento alla configurabilità di un eventuale risarcimento a favore del conduttore.

Deve però preliminarmente chiarirsi, a questi riguardi, in che cosa consista l’obbligo di denuntiatio. Ebbene, l’art. 38 L. 292/1978 dispone che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario”. Il legislatore specifica, inoltre, che nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
È proprio per consentire al conduttore di manifestare le proprie intenzioni di acquistare egli stesso l’immobile, infatti, che il locatore gli deve comunicare il desiderio concreto di vendere.

Tanto premesso, ci si può quindi chiedere che accade nel caso in cui tale obbligo non risulti adempiuto. Può essere configurabile un risarcimento? Con la recente pronuncia, la Suprema Corte ha fornito una elaborata risposta a tale interrogativo.
I giudici di legittimità, difatti, hanno:

  • ricordato che l’obbligo di denuntiatio – come già affermato dalle richiamate Sez. Un. n. 5359/1989 – consiste in un obbligo legale di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, diretto a mettere il conduttore nella condizione di esercitare il diritto di prelazione, che si colloca “anteriormente alla vendita, la quale, se effettuata in favore di terzi senza essere preceduta dal detto interpello, segna, di quell'obbligo, il definitivo inadempimento”;
  • evidenziato che la sanzione di tale inadempimento è, nel sistema della legge, solo il diritto di riscatto, da esercitare, ad iniziativa del conduttore, nelle forme e nei termini previsti dall' art. 39 L. 292/1978: in caso di vendita a terzi, quindi, al conduttore pretermesso non compete altresì un "rimedio attuativo" dell'obbligo di preferire che, in difetto della denuntiatio, gli consenta un trasferimento diretto;
  • precisato altresì che, l'inadempimento del locatore all'obbligo legale della denuntiatio e poi il silenzio “non possano, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore il cui (eventuale) interesse all'acquisto, con diritto di prelazione, dell'immobile locato rimanga inattuato”: tanto la Corte afferma in ragione del fatto che il meccanismo di attuazione di tale interesse, rimesso esclusivamente all'iniziativa ed alla diligenza dello stesso conduttore, è ritenuto di per sé pienamente idoneo e sufficiente a tal fine, sicchè l'inattuazione di quell'interesse deve di regola ritenersi causalmente imputabile allo stesso conduttore, inerte o negligente nell'attivare le iniziative a sua tutela.

Per tali ragioni, il Collegio – in ossequio al pacifico orientamento giurisprudenziale sul punto – ritiene che la responsabilità risarcitoria del locatore/venditore possa configurarsi, a titolo extracontrattuale, solo a condizione che il conduttore, decaduto dal diritto di esercitare il riscatto, ne dimostri la malafede. Deve essere perciò dimostrato che il locatore abbia mantenuto un comportamento “diverso e più articolato del semplice silenzio… in grado di infondere oggettivamente e univocamente nel conduttore il convincimento che quella vendita non sia stata operata e comunque a indurlo a non attivarsi per effettuare le opportune visure”.
In mancanza della dimostrazione di questo intento fraudolento, infatti, non sarebbe possibile riconoscere un nesso di causalità tra l'inadempimento dell'obbligo di denuntiatio ed il pregiudizio dell'interesse del conduttore all'acquisto dell'immobile.

Il caso di specie, in particolare, riguardava il riscatto di un immobile oggetto di locazione commerciale, a seguito della vendita dello stesso a terzi non preceduta da denuntiatio, esercitato dal conduttore che con una lettera aveva manifestato l’intenzione di acquistarlo. L’attore, in via subordinata, aveva pure chiesto la condanna del locatore al risarcimento dei danni.
Il Tribunale, tuttavia, aveva rigettato le istanze attoree e, successivamente, la Corte di appello aveva confermato tale decisione.
Il conduttore, pertanto, aveva proposto ricorso per Cassazione dolendosi – con esclusivo riferimento al tema della eventuale risarcibilità del danno, che qui interessa – della violazione degli articoli della 38 e 39 L. 292/1978 e [[n1175]], 2043 e 2697 c.c. in relazione al confermato rigetto della subordinata domanda risarcitoria. La Corte, tuttavia, sulla scorta dei principi sopra esaminati, ha ritenuto la doglianza infondata e ha rigettato il ricorso.


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Appello: cosa accade se il fascicolo di parte non è depositato in tempo?

Pubblicato il: 15/05/2022

Cosa accade se il difensore, nel giudizio d’appello, deposita tardivamente il fascicolo di parte? Questo ritardo rende forse inammissibile l’impugnazione?
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 14096 del 4 maggio 2022, ha fornito risposta a questo quesito. Al fine di comprendere il contenuto di tale approdo giurisprudenziale, pare utile richiamare brevemente alla memoria le norme di riferimento.

Ebbene, l’art. 169 c.p.c. prevede che ciascuna parte possa ottenere dal giudice istruttore l'autorizzazione di ritirare il proprio fascicolo dalla cancelleria, ma il fascicolo deve essere di nuovo depositato ogni volta che il giudice lo disponga. Il legislatore dispone inoltre che ciascuna parte abbia la facoltà di ritirare il fascicolo all'atto della rimessione della causa al collegio a norma dell'art. 189, ma deve restituirlo al più tardi al momento del deposito della comparsa conclusionale.

L’art. 190 c.p.c., poi, prevede che le comparse conclusionali debbano essere depositate entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla rimessione della causa al collegio.

Riguardo l’operatività di tali norme con riferimento al giudizio d’appello, tuttavia, i giudici di legittimità hanno optato per la soluzione negativa. Con il provvedimento citato, infatti, la Suprema Corte ha ribadito un proprio orientamento già consolidato (cfr. Cass. n. 28462/2013; Cass., n. 29309/2017 e Cass. 21571/2020) per cui, nonostante il termine per il deposito del fascicolo di parte sia perentorio, la sua inosservanza “produce effetti limitati alla decisione del giudice di prime cure, sicchè il deposito del fascicolo nel giudizio di appello non costituisce introduzione di nuove prove documentali”.

Pertanto, in caso di deposito tardivo del fascicolo di parte nel giudizio d’appello, il giudice non potrà dichiarare il gravame inammissibile, sempre che – come ritiene opportuno specificare a Corte – i documenti contenuti nel fascicolo siano stati prodotti nel giudizio di primo grado, nell’osservanza delle preclusioni probatorie ex artt. 165 e 166 c.p.c.

Il caso di specie, in particolare, riguardava un’azione risarcitoria proposta avverso il Fondo di garanzia per le vittime della strada da un soggetto che era stato investito per la strada da ignoti.
Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda, ritenendo non attendibile il testimone sentito.
Il danneggiato aveva dunque impugnato la pronuncia ma il Tribunale aveva ritenuto inammissibile l’appello in quanto l’appellante aveva ritirato il suo fascicolo all’udienza di precisazione delle conclusioni e l’aveva depositato oltre il termine perentorio fissato per il deposito delle comparse conclusionali.
L’appellante soccombente allora aveva proposto ricorso in Cassazione, dolendosi della violazione e falsa applicazione degli articoli 169, 190 e 345 c.p.c.: in accoglimento del gravame, la Corte ha allora precisato il principio sopra esposto.


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Consulta: sì al doppio cognome per i figli

Pubblicato il: 12/05/2022

La Corte costituzionale, con decisione comunicata in data 27 aprile 2022, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di tutte le norme che prevedono l’automatica attribuzione del cognome del padre, con riferimento ai figli nati nel matrimonio, fuori dal matrimonio e ai figli adottivi. Nell'attesa del deposito della sentenza, appare allora utile esaminare brevemente il quadro normativo di riferimento e comprendere quali sono i principi posti a fondamento di questa recente pronuncia della Consulta.

Ebbene, la norma colpita dalla declaratoria di illegittimità della Corte è l'art. 262 c.c., il quale al primo comma dispone che “il figlio [naturale] assume il cognome del genitore che per primo lo ha riconosciuto. Se il riconoscimento è stato effettuato contemporaneamente da entrambi i genitori il figlio [naturale] assume il cognome del padre".
Quindi in base a tale norma, retaggio di una concezione patriarcale della famiglia, fino ad oggi i neonati – in mancanza di diverso accordo tra i genitori segnalato al momento della nascita – hanno assunto in automatico il cognome del papà anziché quello di entrambi i genitori.

La Corte Costituzionale, tuttavia, cambia oggi le carte in tavola, affermando che “la regola diventa che il figlio assume il cognome di entrambi i genitori nell’ordine dai medesimi concordato, salvo che essi decidano, di comune accordo, di attribuire soltanto il cognome di uno dei due”.
Inizia dunque l’era del doppio cognome per i figli, come già avviene ad esempio in Spagna.

Ma su quali principi si fonda questa dirompente pronuncia della Consulta?
Alla base del nuovo principio di diritto troviamo il principio di eguaglianza e l’interesse del figlio, per cui – riportando pedissequamente l’espressione dei Giudici delle Leggi – entrambi i genitori devono poter condividere la scelta sul suo cognome, che costituisce elemento fondamentale dell’identità personale.
E dunque, i dati normativi di riferimento per questo nuovo approdo sono:

  • gli articoli 2 e 3 Cost;
  • l’art. 117 Cost. n relazione agli articoli 8 e 14 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

Proprio per contrasto con le norme ora citate, infatti, la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di tutte le norme che prevedono l’automatica attribuzione del cognome del padre, con riferimento ai figli nati nel matrimonio, fuori dal matrimonio e ai figli adottivi.

Va infine evidenziato che la Consulta, in conclusione del comunicato stampa, ha altresì chiarito che in mancanza di accordo sull’ordine di attribuzione del cognome di entrambi i genitori, resta salvo l’intervento del giudice in conformità con quanto dispone l’ordinamento giuridico.


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Privazione della funzione genitoriale: può integrare reato?

Pubblicato il: 11/05/2022

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 1452213 del 13 aprile 2022, è tornata a pronunciarsi in merito alla condotta penalmente rilevante del reato di maltrattamenti in famiglia, affermando che esso è integrato anche nel caso in cui un genitore impedisca al figlio di avere un rapporto con l’altro genitore, deprivando quest’utlimo delle proprie funzioni e causando sofferenze al minore.

È utile ricordare che il reato de quo è collocato tra i delitti contro la famiglia ed è disciplinato dall’art. 572 c.p., il quale – all’esito delle recenti modifiche apportate dal c.d. Codice Rosso L. n. 69/2019 – prevede la pena della reclusione da tre a sette anni per chiunque maltratta una persona della famiglia o comunque convivente o una persona sottoposta alla sua autorità o a lui affidata per ragioni di educazione, istruzione, cura, vigilanza o custodia o per l’esercizio di una professione o di un’arte.

Quanto alla condotta descritta dall’art. 572 c.p., va evidenziato che essa deve essere necessariamente abituale: pur mancando una precisa definizione normativa di maltrattamenti, secondo il granitico orientamento giurisprudenziale il reato deve considerarsi integrato, infatti, quando si accerta il reiterarsi di una pluralità di atti lesivi dell’integrità fisica, della libertà o della dignità della vittima (i quali, di volta in volta, possono configurarsi come lesioni, umiliazioni, offese, percosse, minacce, ingiurie o privazioni), realizzati in tempi successivi.

La Suprema Corte, infatti, con il recente provvedimento ha:

  • ricordato che il reato di maltrattamenti può ritenersi integrato nel caso di una relazione caratterizzata da costanti e abituali vessazioni fisiche e psichiche da parte di un soggetto nei confronti del coniuge e della prole;
  • chiarito che tra queste vessazioni psichiche può ricondursi anche il comportamento di un genitore che cerca di impedire il rapporto tra il figlio e l’altro genitore;
  • ribadito il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 21133/2019), secondo il quale “integra il delitto maltrattamenti in famiglia anche la sostanziale privazione della funzione genitoriale del componente della famiglia, realizzata mediante l'avocazione delle scelte economiche, organizzative ed educative relative ai figli minori e lo svilimento, ai loro occhi, della sua figura morale";
  • evidenziato che ciò vale soprattutto nel caso in cui le condotte persecutorie di un genitore nei confronti dell'altro siano poste in essere alla presenza del figlio, costretto ad assistervi sistematicamente, trattandosi di “condotta espressiva di una consapevole indifferenza verso gli elementari bisogni affettivi ed esistenziali del minore e idonea a provocare sentimenti di sofferenza e frustrazione in quest'ultimo”.

Il caso giunto all’attenzione della Suprema Corte, in particolare, riguardava la condanna in primo e secondo grado di una madre per il reato di cui all’art. 572 e art. 61 n. 11-quinquies c.p. per avere maltrattato il coniuge separato e il figlio minore con costanti e abituali vessazioni fisiche e psichiche poste in essere sia durante il periodo della convivenza sia successivamente. Ad esempio, la madre era arrivata a non portare più il figlio a scuola per impedire che incontrasse il padre, cagionando al minore gravi ed accertate conseguenze psicologiche.
Avverso la sentenza di seconde cure aveva presentato ricorso l'imputata, deducendo – con esclusivo riferimento a quanto ora di interesse – la violazione di legge in relazione all'art. 572 c.p. per avere la Corte d’appello confermato la pronuncia di primo grado nonostante fossero stati accertati solo episodi isolati, verificatisi nell'ambito di rapporto di conflittualità tra i coniugi separati e degenerati poi mancata osservanza del provvedimento giudiziale inerente alla gestione del figlio minore, vicenda definita con il proscioglimento dell'imputata per difetto di querela.
La Cassazione, tuttavia, ha ritenuto i motivi formulati inammissibili perchè in gran parte formulati per fare valere ragioni diverse da quelle previste dalla legge e perchè manifestamente infondati sulla scorta dei principi sopra riportati.


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Stalking occupazionale: quando ricorre?

Pubblicato il: 10/05/2022

È noto che il reato di atti persecutori (c.d. stalking) è previsto dall’art. 612 bis c.p., che punisce con la reclusione chiunque, con condotte reiterate, minacci o molesti taluno in modo da realizzare alternativamente uno dei seguenti eventi:

  • cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura;
  • ingenerare un fondato timore per l'incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva;
  • costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.

Tanto premesso, ci si chiede se tale reato possa essere integrato anche dalla condotta persecutoria del datore di lavoro nei confronti del dipendente. La risposta a tale quesito è senz’altro positiva e a tal riguardo si parla appunto del c.d. stalking occupazionale. Circa i contorni di tale fattispecie criminosa è di recente intervenuta, ancora una volta, la Corte di Cassazione, ribadendo un orientamento già affermato.

Il Collegio, con sentenza n. 12827 del 5 aprile 2022, ha invero ricordato come la giurisprudenza abbia già ampiamente chiarito che il delitto di stalking può essere integrato anche dalla “condotta di mobbing del datore di lavoro che ponga in essere una mirata reiterazione di plurimi atteggiamenti convergenti nell’esprimere ostilità verso il dipendente e preordinati alla sua mortificazione ed isolamento nell’ambiente di lavoro – che ben possono essere rappresentati dall’abuso del potere disciplinare culminante in licenziamenti ritorsivi – tali da determinare un vulnus alla libera autodeterminazione della vittima, così realizzando uno degli eventi alternativi previsti dall’art. 612 bis c.p.”.

La Suprema Corte, inoltre, ha chiarito che anche nel caso dello stalking occupazionale l’elemento soggettivo richiesto è il dolo generico: è richiesta, infatti, la semplice volontà di attuare reiterate condotte di minaccia e molestia nella consapevolezza della loro idoneità a produrre uno degli eventi alternativamente previsti dalla norma incriminatrice.

La vicenda sottoposta all’attenzione della Corte, in particolare, riguardava un soggetto condannato in primo e secondo grado per il reato di atti persecutori aggravati per avere ingenerato, mediante reiterate minacce anche di licenziamento e ripetute contestazioni disciplinari, in alcuni suoi dipendenti iscritti ad una associazione sindacale, un duraturo stato d’ansia e paura e per averli costretti ad alterare le loro abitudini di vita.
Avverso la sentenza d’appello l’imputato aveva dunque proposto ricorso, sostenendo – con esclusivo riferimento a quanto qui di interesse – che il mobbing sia un concetto non del tutto sovrapponibile al delitto di atti persecutori. Ritenendo, per le ragioni esaminate, tale censura infondata, la Cassazione ha dunque confermato la sentenza di seconde cure.


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Bonus affitto ai giovani: cosa cambia?

Pubblicato il: 09/05/2022

Il c.d. bonus affitto è un beneficio fiscale previsto a favore dei giovani al fine di favorire la loro fuoriuscita dall’ambiente domestico di origine. La disciplina di questo istituto è stata di recente modificata con Legge di Bilancio 2022: ma cosa è cambiato?
L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito con la circolare n. 9 del 1 aprile 2022.

Al fine di comprendere i chiarimenti dell’Agenzia, va premesso che il comma 1-ter dell’art. 16 TUIR, nella precedente formulazione, prevedeva che “ai giovani di età compresa fra i venti e i trenta anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge, spetta per i primi tre anni la detrazione di cui al comma 1-bis, lettera a), alle condizioni ivi previste”.

Ebbene, a tali riguardi, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, rispetto alla disciplina precedente, la modifica normativa:

  • eleva il requisito anagrafico per usufruire della detrazione dai 30 ai 31 anni;
  • estende la detrazione al caso in cui il contratto abbia ad oggetto una porzione dell’unità immobiliare (ad esempio una stanza);
  • innalza il periodo di spettanza del beneficio dai primi tre ai primi quattro anni del contratto, purchè il conduttore si trovi nelle condizioni anagrafiche e reddituali richieste dalla norma;
  • stabilisce che l’immobile per cui spetta l’agevolazione deve essere adibito a residenza del locatario;
  • prevede una detrazione più elevata.

Il nuovo comma 1 ter della norma citata riconosce infatti ai giovani – cioè ai soggetti di età compresa tra i venti e i trentuno anni non compiuti, – con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro che stipulano un contratto di locazione avente ad oggetto una unità immobiliare o sua porzione da destinare a propria residenza, una detrazione d’imposta.
Essa, nello specifico, è pari a 991,60 euro per i primi quattro anni di durata contrattuale. Se superiore, la detrazione è pari al 20 per cento dell’ammontare del canone di locazione entro il limite massimo di 2.000 euro.

L’Ufficio ha altresì chiarito che il rispetto dei requisiti reddituali deve essere verificato in ogni singolo periodo d’imposta per il quale si chiede di fruire dell’agevolazione. Pertanto, se il contribuente soddisfa i suddetti requisiti nel primo periodo d’imposta, occorre verificare che gli stessi siano presenti anche in ognuno dei tre periodi d’imposta successivi, per fruire della detrazione in ciascuno di essi.
Il requisito dell’età, invece, è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta.


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Casa familiare: che accade se il bambino non vi abita più?

Pubblicato il: 07/05/2022

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10453 del 31 marzo 2022, ha affrontato il tema della possibilità di ottenere la revoca del provvedimento di assegnazione della casa familiare nel caso in cui essa non rappresenti più l’abitazione principale per il genitore collocatario e per il figlio minore, optando per la soluzione favorevole.

A tal riguardo, va introduttivamente ricordato che l’assegnazione della casa familiare è un istituto previsto dall’art. 337 sexies c.c. volto a tutelare la prole nella fase della dissoluzione del nucleo familiare d’origine. La norma citata, infatti, prevede che “il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli”, con lo scopo di assicurare proprio a questi ultimi una speciale protezione, consentendo loro di continuare a permanere, insieme al genitore affidatario o collocatario, nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti senza sottoporli all’ulteriore trauma del distacco dal loro habitat, inteso come centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini.
Proprio in considerazione di tale ratio protettiva, per pacifica giurisprudenza il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione e divorzio è subordinato alla presenza di figli conviventi (minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti).

Ebbene, con l'ordinanza n. 10453 del 31 marzo 2022, la Corte di Cassazione ha affermato che, proprio in ragione dell’esigenza di tutela sopra ricordata, il provvedimento di assegnazione della casa familiare deve essere revocato “in ogni caso in cui, a seguito della separazione, la casa familiare abbia cessato di essere tale” in quanto “non può assolvere alla funzione sua propria di preservare la continuità delle abitudini e delle relazioni domestiche dei figli nell'ambiente nel quale durante il matrimonio esse si sviluppavano”.

Nell’enunciare tale principio, peraltro, la Suprema Corte ha operato un’importante precisazione in tema di onere probatorio, chiarendo che colui che agisca per la revoca dell’assegnazione della casa familiare ha l’onere di provare in modo inequivoco il venir meno dell’esigenza abitativa con carattere di stabilità, cioè di irreversibilità, prova che deve essere particolarmente rigorosa in presenza di prole affidata o convivente con l’assegnatario.

La vicenda concreta giunta all’attenzione della Suprema Corte, in particolare, vedeva come protagonista una famiglia disgregatasi nel 2018. Con la sentenza di divorzio, nello specifico, la casa coniugale, di proprietà dell’ex marito, era stata assegnata all’ex moglie, quale genitore collocatario del figlio minore. Successivamente, però, il padre aveva appreso che la moglie esercitava la professione di medico presso una struttura universitaria sita in un’altra città ove disponeva di un immobile e ove mandava a scuola il figlio, con il quale tornava solo sporadicamente nella casa in cui avevano vissuto in costanza di matrimonio.
L’ex marito, per tale ragione, aveva presentato ricorso per la revoca dell’assegnazione della casa familiare e il Tribunale lo aveva accolto.
Avverso tale decreto aveva proposto reclamo l’ex moglie, ma tale impugnazione non aveva trovato accoglimento, sicchè la stessa aveva presentato ricorso in Cassazione. La ricorrente, in particolare, si doleva del vizio di violazione di legge in quanto non era stato considerato che il suo trasferimento non era definitivo, avendo ella in programma di ritrasferirsi nella città d’origine. Ritenendo tale ricorso infondato, la Corte ha dunque operato le importanti precisazioni sopra riportate.


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Contratto preliminare: se non viene incassata la caparra, si è tenuti alla stipula del definitivo?

Pubblicato il: 04/05/2022

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10366 del 31 marzo 2022, ha affrontato il tema del rapporto esistente tra la pattuizione di una caparra in una compravendita immobiliare e il contratto preliminare, chiarendo che il promittente venditore è tenuto alla stipula del definitivo anche nel caso in cui non abbia incassato la caparra.

Il caso concreto giunto al vaglio della Suprema Corte, in particolare, riguardava alcuni soggetti che avevano stipulato un contratto preliminare per la compravendita di una palazzina. Secondo gli accordi, al momento della stipula doveva essere immediatamente corrisposta una somma a titolo di caparra confirmatoria, mentre il pagamento della somma residua doveva avvenire al momento della stipula del definitivo. La promittente venditrice, tuttavia, avendo ricevuto a titolo di caparra un assegno privo di data, si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo. I promissari acquirenti, pertanto, avevano agito giudizialmente ai sensi dell’art. 2932 c.c., chiedendo di trasferire in loro favore l’immobile promesso in vendita.
Il Tribunale aveva dunque accolto la domanda attorea e aveva così trasferito l’immobile ai promissari acquirenti, subordinando il trasferimento alla condizione sospensiva del pagamento della quota residua del prezzo.
La promittente venditrice aveva allora proposto prima appello e poi ricorso in Cassazione, dolendosi – per quanto qui di rilievo – della violazione degli artt. 1385 e 1351 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto che l’inadempimento del contratto preliminare fosse imputabile esclusivamente alla promittente venditrice senza considerare che in realtà, a fronte della mera dazione di un assegno incompleto e non incassato, erano stati i promissari acquirenti a non adempiere all’obbligo di versare la somma dovuta quale caparra confirmatoria.
Ritenendo tali censure infondate, la Suprema Corte ha dunque operato alcune importanti precisazioni sul tema.

Ebbene, gli Ermellini hanno affermato espressamente che deve escludersi che, a fronte della mancata riscossione della caparra confirmatoria, il promittente venditore possa legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.
Nella motivazione della sentenza in commento, infatti, I Giudici di legittimità hanno

  • ricordato che la caparra confirmatoria è un contratto che si perfeziona con la consegna di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili, consegna che di regola è riferita dall’art. 1385 c.c. al momento della conclusione del contratto;
  • evidenziato altresì – in conformità ad un consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis, Cass. n. 4661/2018) – che tuttavia le parti nell’ambito della loro autonomia contrattuale possono differirne la dazione, in tutto o in parte, ad un momento successivo, purchè anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite;
  • che la caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l’effetto proprio di essa nel momento della riscossione della somma recata dall’assegno, essendo però onere del prenditore, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso.

Per tali ragioni, la Corte conclude che il comportamento del prenditore che ometta d’incassare l’assegno è contrario al dovere di correttezza e “non lo legittima, pertanto, in ragione del mancato incasso della somma pattuita quale caparra confirmatoria, a recedere dal contratto principale (in mancanza, appunto, del necessario inadempimento imputabile della parte che ha dato la caparra: art. 1385 co. 2 c.c).”.


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Tortura: ha natura abituale?

Pubblicato il: 04/05/2022

È noto che il delitto di tortura è previsto dall’art. 613 bis c.p., che punisce con la pena della reclusione chiunque, con violenze o minacce gravi ovvero agendo con crudeltà, cagioni acute sofferenze fisiche o un verificabile trauma psichico a una persona privata della libertà personale o affidata alla sua custodia, potestà, vigilanza, controllo, cura o assistenza ovvero che si trovi in condizioni di minorata difesa. Il legislatore, peraltro, subordina la punibilità del fatto a

  • la commissione di più condotte da parte dell’agente;
  • la realizzazione di un trattamento inumano e degradante per la dignità della persona.

Tanto introduttivamente chiarito, occorre chiedersi se da tale disposto normativo discenda o meno la natura necessariamente abituale del delitto in questione. Sul tema è di recente intervenuta la Corte di Cassazione, optando per la tesi della non necessaria abitualità.

Con sentenza n. 8973 del 16 marzo 2022, difatti, il Supremo Collegio ha ribadito un orientamento già consolidato in giurisprudenza (cfr., ad esempio, Cass. n. 47079/2019) secondo il quale il delitto di tortura è un reato solo eventualmente abituale. Deve invero valorizzarsi la lettera della norma, per cui la condotta criminosa è punibile “se il fatto è commesso mediante più condotte ovvero se comporta un trattamento inumano e degradante per la dignità della persona”.
Per tale ragione, la Cassazione afferma espressamente che il reato in oggetto può essere integrato “da più condotte violente, gravemente minatorie o crudeli, reiterate nel tempo, oppure da un unico atto lesivo dell'incolumità o dellalibertà individuale e morale della vittima, che però comporti un trattamento inumano e degradante per la dignità della persona”.

A tal proposito, la Corte ricorda altresì come la giurisprudenza di legittimità abbia già chiarito come, ai fini dell'integrazione del delitto di tortura di cui all'art. 613 bis c.p., la locuzione "mediante più condotte" possa essere riferita non solo ad una pluralità di episodi reiterati nel tempo, ma anche ad una “pluralità di contegni violenti tenuti nel medesimo contesto cronologico

La vicenda concreta sulla quale si è pronunciata la Suprema Corte, in particolare, vedeva protagonista un comandante della Polizia Penitenziaria accusato di vari reati posti in essere per omissione, tra cui numerose lesioni aggravate e torture ai danni di alcuni detenuti nel corso di una perquisizione straordinaria eseguita in seguito ad una protesta carceraria. Per tali fatti, il GIP aveva applicato la misura cautelare degli arresti domiciliari e il Tribunale delle Libertà ne aveva confermato la decisione.
Avverso tale ordinanza, aveva proposto ricorso per cassazione l’accusato, dolendosi – con esclusivo riferimento agli aspetti in questa sede pertinenti – della carenza dell’abitualità delle condotte, che secondo la prospettazione difensiva è elemento necessario ai fini dell’integrazione del reato. Nel rigettare il ricorso, la Suprema Corte ha dunque espresso gli importanti principi sopra richiamati.


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Delibere incidenti su tutti i condomini: quale giudice competente per valore?

Pubblicato il: 03/05/2022

La Corte di Cassazione, con sentenza. n. 9068 del 21 marzo 2022 ha affrontato il tema della competenza per l’impugnativa delle delibere dell’assemblea condominiale, con specifico riferimento al caso in cui queste ultime siano incidenti sulla totalità dei condomini.

Al fine di analizzare il recente approdo giurisprudenziale, va ricordato che il criterio per determinare se la competenza spetta al Giudice di Pace o al Tribunale è innanzitutto quello del valore della causa.
In particolare, il Codice di procedura civile, con esclusivo riferimento a quanto qui di interesse, prevede

  • all’art. 7 co. 1, che il Giudice di pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a 5.000 euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice, nonché per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case (a prescindere dal loro valore);
  • all’art. 9 primo periodo, che il Tribunale è competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice.

Il Codice di Rito, inoltre, si occupa di precisare, all’art. 12, che il valore delle cause relative all'esistenza, alla validità o alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio si determina in base a quella parte del rapporto che è in contestazione.
Per tale ragione, è indubbio – come confermato più volte anche dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 15434/2020 e Cass. n. 21227/2018) – che il valore della causa si determina con riferimento alle somme contestate, nel caso in cui questa riguardi delibere assembleari che prevedono oneri in capo solo ad alcuni dei condomini e che siano da questi impugnate.

Per quanto riguarda le delibere dell’assemblea che producono effetto nei confronti di tutti i condomini, tuttavia, ci si chiede se il valore della causa debba determinarsi sempre in relazione all’importo di spettanza del singolo condomino che agisce giudizialmente oppure se sia più corretto fare riferimento al valore complessivo della spesa che la delibera impugnata comporta.

E proprio quest’ultima soluzione ha trovato accoglimento nel recente provvedimento della Suprema Corte, la quale ha affermato che in siffatte ipotesi “il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito” in quanto la domanda non può intendersi ristretta al solo importo contestato, ma “si estende necessariamente alla validità dell’intera deliberazione e dunque all‘intero ammontare della spesa”.

Il caso concretamente deciso dalla Cassazione, in particolare, riguardava l’impugnazione innanzi al Tribunale di un consuntivo di spesa approvato dall’assemblea di condominio dopo il compimento di alcuni lavori straordinari in un palazzo. Il Condominio, pertanto, aveva proposto eccezione di incompetenza, segnalando che gli importi richiesti a ciascun condomino erano inferiori ai 5.000 euro, sicchè la competenza spettava al Giudice di Pace.
La Corte di Cassazione, in sede di regolamento di competenza, hanno dunque ritenuto sussistente la competenza del Tribunale, sulla scorta del principio sopra riportato.


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