Legge 104, difficile sfrattare chi non paga l’affitto se ha la 104: ecco quali sono tutte le tutele previste per legge

Legge 104, difficile sfrattare chi non paga l’affitto se ha la 104: ecco quali sono tutte le tutele previste per legge

Pubblicato il: 03/07/2024

Stai avendo problemi con l’inquilino che ormai non paga più il canone mensile da tempo, ma non sai come muoverti perché il conduttore (cioè, l'inquilino) moroso è disabile e gode della Legge 104?

È un dubbio di molti: l’inquilino che beneficia della Legge 104 può evitare lo sfratto?

Quando si parla di “sfratto”, si fa riferimento al procedimento per convalida di sfratto. È un procedimento speciale attivato per avere, in tempi brevi, un provvedimento definitivo (un’ordinanza) o, se c’è opposizione, un provvedimento provvisorio (un’ordinanza provvisoria) con cui il giudice autorizza il locatore (ossia il proprietario) a mandare via l’inquilino da casa.

Dunque, lo sfratto può essere bloccato se l’inquilino si trova in questa situazione?

La risposta è sì. O meglio, l’inquilino può essere sfrattato; però ci sono particolari tutele da dover tenere a mente.

In cosa consistono queste tutele?

Oltre all’intimazione della licenza per finita locazione (cioè, l’intimazione della disdetta del contratto per impedire la sua rinnovazione tacita), la legge individua diverse ipotesi in cui lo sfratto può essere intimato:

  • l’intimazione dello sfratto per contratto scaduto (art. 657 del c.p.c.). Lo sfratto viene intimato dopo la scadenza del contratto, quando la sua rinnovazione tacita è esclusa dal contratto stesso o da atti o intimazioni precedenti;
  • l’intimazione dello sfratto per morosità (art. 658 del c.p.c.), nel caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.

In queste ipotesi, il locatore intima all’inquilino di lasciare la casa e, contestualmente, lo cita davanti al giudice per la convalida dello sfratto. Se l’inquilino non si presenta – oppure si presenta e non si oppone – il giudice convalida lo sfratto. Al contrario, se l’inquilino intimato compare e fa opposizione, il giudizio si trasforma in un normale giudizio di cognizione.

Però, quali sono le tutele previste per i soggetti malati?

Innanzitutto, c’è il c.d. termine di grazia. In realtà, si tratta di una possibilità riconosciuta a tutti gli inquilini inadempienti.

La legge (art. 55 della l. equo canone) prevede che, dopo aver ricevuto l’intimazione di sfratto per morosità, l’inquilino possa bloccare lo sfratto versando alla prima udienza l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e non pagati. Però, se in udienza non c'è pagamento e l’inquilino ne fa richiesta, il giudice può concedere un termine perentorio, non superiore a 90 giorni, per il pagamento.


Il pagamento comprende i canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione, gli oneri accessori scaduti (ad esempio, le spese condominiali), gli interessi legali e le spese di giudizio liquidate dal giudice (onorari, contributo unificato, spese di notifica, marche da bollo).

Inoltre, secondo la normativa (sempre l’art. 55 della legge sull'equo canone), si può ottenere un termine di grazia, più lungo, di 120 giorni. Tuttavia, occorre dimostrare che il mancato pagamento, per un massimo di due mesi, sia dovuto a condizioni economiche precarie che siano emerse dopo la stipulazione del contratto e che derivino da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

In questa ultima ipotesi possono essere ricompresi anche i casi delle persone con disabilità ai sensi della Legge 104.


Peraltro, il comma 5 dell’art. 6 della legge locazioni abitative prevede che, nel caso di sfratto per finita locazione di immobile ad uso abitativo, sia possibile richiedere al giudice la sospensione della procedura di sfratto: ossia, si può chiedere un differimento del giorno dell’esecuzione materiale dello sfratto e tale differimento può arrivare fino a 18 mesi.

Il differimento dell'esecuzione può esserci nei casi in cui l’inquilino abbia compiuto i 65 anni o quando l’inquilino o uno dei componenti del nucleo familiare, convivente da almeno sei mesi, abbia una disabilità o sia malato terminale.

Ovviamente, bisognerà presentare idonea documentazione della situazione dell’inquilino.

Inoltre, se l’inquilino è un disabile grave comprovato da documentazione, il giudice può disporre la sospensione dello sfratto concedendo il tempo necessario per trovare altra sistemazione.

In conclusione, lo sfratto non si può evitare, ma si può rallentare la procedura.


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